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地產江湖四十年

2019年07月02日 邯鄲金田陽光城 我要評論 掃描到手機

曾經,有很多人問我一個問題:什么是房地產?

單從字面的理解來看,房地產就是房產和地產的總和,指土地上的建筑物,附著物。

房地產市場由一級市場(俗稱土地市場)、房地產二級市場(俗稱樓盤開發)、房地產三級市場(俗稱散盤交易)組成。

單從房產性質來區分,房地產的種類可以分成:商品房、非商品房、集資房、福利房、私房這五類。

當然,這是書面上的意思,但是,在我看來,房地產就是活脫脫的一個江湖。

在這個江湖之上。

住建部等國家機構就是朝廷,萬科恒大碧桂園等等等的開發商便是各門各派,各種營銷技巧就是武功秘籍,王石、楊國強、許家印、孫宏斌、王健林等大名鼎鼎的人物便是東邪西毒南帝北丐中神通。

而我們無數地產人便是各門各派的座下弟子,盼著終有一天,在這座江湖里殺出一條血路,走上人生巔峰。

每部武俠小說,都會介紹一下江湖的大背景,那么,在我們這堂課的開篇,就給大家講述一下這座地產江湖四十年的簡史。

聽完了,你興許就能明白,到底什么是房地產了?

01

在很久很久以前,中國,是沒有房地產這個概念的,人們對于房子最真實的居住體驗只有四個字:湊合著住。

那時候,涌動于大江南北的中國人,被西方新聞界形容成“螞蟻”。

在他們的眼中:中國這群螞蟻人,穿著顏色和款式幾乎相同的衣服,住在低矮、擁擠、破舊的房子里。

這是完全可以想象的,畢竟從1949到1978年這將近30年的時間里頭,中國還處于吃飽穿暖的大追求上,30年間,在住宅上的投資加起來也不過374億,每年人均住房投資連10元都不到,居民的平均住宅面積不僅沒有增長,甚至比30年前還要少0.9平方米。

當時普通人住在廢舊木板搭成的簡易儲藏室就算很不容易了,不少人無處棲身,流落街頭。

當時,連鄧公想買房給因為自己而致殘的兒子樸方,都要花上數十年的積蓄,就更別說普通人了。

1978年發生了很多大事,比如《光明日報》頭版刊登了一篇叫做《實踐是檢驗真理的唯一標準》的文章,第二天《人民日報》、《解放軍報》也全文轉載,隨后一場轟轟烈烈的大討論正式開啟,改革開放,正式拉開序幕。

1980年,中國第一家房地產公司──深圳經濟特區房地產公司成立了,當時的深圳房地產管理局副局長駱錦星兼任總經理。

沒過多久,中國第一份合作建房合同誕生了,這一天是1980年1月1日。

這一年的四月份,鄧公提出了“房子是可以賣的”觀點,房地產作為一個行業,才正式有了姓名。

話說鄧公一生中,有過兩次著名的南下,一次是1984年,一次是1992年。

這兩次南巡,對中國經濟的風向變動都起到了決定性的作用。

1984年是一個全民經商的年份,是一個爭相注冊公司的年份。

在這樣的年份里,人們說的最多的就是,我們都下海吧,當年最流行的段子:“手術刀不如剃頭刀,搞原子彈不如賣茶葉蛋。”

當年《中國青年報》做了一項調查,最受歡迎的職業排名前三是出租車司機、個體戶、廚師,而排名最后的是科學家、醫生、教師。

賺錢、賺錢、除了賺錢,人們似乎不需要想別的什么了。

但有些人生來就與別人不一樣,比如王石,他一開始就有著遠大的抱負。

1984年9月23日,在鄧公離開廣東后的做向外國投資者開放14個沿海城市的重大決定,并說出建立深圳經濟特區的政策是正確的批示之后,不久前還忙碌著倒賣玉米的年輕人王石,迅速創辦了一家商貿公司,利用特區的政策優勢賺取“倒爺”手中的外匯兌換差價,隨著內地對特區進口商品的需求迅速擴大,王石很快淘到了第一桶金,此后一路風雨走來,1984年9月23日,萬科在深圳成立,帶領自己的團隊大舉進軍房地產,最后終于造就了中國最成功的地產企業——萬科集團。

那時,孫宏斌還在讀清華,吳亞軍進了重慶一家國營儀表廠;宋衛平在杭州舟山黨校的老師;潘石屹被分配到河北廊坊石油部管道局經濟改革研究室,捧起了鐵飯碗;25歲的馮侖剛獲得法學碩士,并留校當了老師,他后來去了中宣部,又進了體改委,循著一條完全不同的軌跡前進;許家印還在舞陽鋼鐵公司研究生產管理。

誰曾想到,這些人,都是下一個時代的弄潮兒?

如果把萬科、招商地產、保利地產、廣州城建、浙江廣廈、華發股份、天鴻集團、宋都集團……放在一起,你會發現,這些房地產企業都出現在1984年。

這一年,房地產作為一個行業,正是被命名。

這一年,房地產公司從政企不分的混血兒過渡到完全企業化。

如果非要用一段話來形容1984年,吳曉波老師《激蕩三十年》中有句話寫得很準確:

“當這個時代到來的時候銳不可當,萬物肆意生長,塵埃與曙光升騰,江河匯聚成川,無名山丘崛起為峰,天地一時無比開闊。”

02

1987年,地產江湖迎來了全中國的首塊土地拍賣,當人們重新審視中國房地產行業發展的脈絡里,也將中國樓市起點的坐標,定位到了1987這一年的這一場并不起眼的土地拍賣會上。

當時《人民日報》的頭條是這么寫的:這是新中國自1949年成立以來的空前壯舉,也標志著中國大陸的改革開放進入了歷史新時期,也是這一年,在房地產正式命名。

4個月后,第七屆全國人大一次會議對憲法進行了修改,修改的內容是:

“將憲法中禁止出租土地的規定刪去,改為土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”

緊接著,《土地管理法》也進行了修改,土地禁錮終于完全放開。

至于第一塊拍出的土地,它一年以后,建成了“東曉花園”。

并首次采用了按揭貸款的方式出售,整個項目的151套住宅,不到1個小時就賣得精光,開發公司還是憑借這筆買賣凈賺了400萬元。

這是從無到有的一年,注定成為中國房地產市場起步的注腳。

歷史上每個不經意發生的瞬間,最后都串成了一段宏偉的篇章,當歷史浪潮來臨的時候,并不是每個人都做好了全副準備,有人乘艦艇,有人劃小舟,但也有人只能徒手裸泳。

1990年,中國第一家房產經紀公司成立,從此開始左右許多人的生活。

1991年,萬科成為中國首個上市的房地產企業。

1993年的海南,用馮侖的話來說,就是已經熱得一塌糊涂了,中國房地產江湖迎來了第一批“炒房客”。

僅僅這一年,海南省共出讓2884公頃的土地,但實際在建和竣工的竟不到20公頃,大量土地閑置,被用來囤積炒賣,因為炒房,也同時引發了朝廷對房地產的第一次調控,時任國務院副總理的朱镕基突然發表講話,宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。

這場調控的遺產是:

海南省剩下的600多棟“爛尾樓”,閑置的土地18834公頃,積壓資金達到800億元,而在全國金融系統留下的壞賬就高達400多億元,成為積壓房地產的重災區,一直到如今都沒能緩過來。

1998年,國際國內照例發生了很多大事,比如,國際上有亞洲金融危機;國內有長江淮河發生特大洪災。

但是,當年還有一件事,它已經影響了我們20年,而且還將繼續影響下去。

那就是,國務院宣布:取消住房實物分配,實行住房商品化。

在中國延續了近半個世紀的福利分房制度,徹底被廢止。

從這一刻起,單位分房這件事,就變成江湖上一個久遠的傳說。

2001年的8月18日,157個溫州人開進了上海,3天買走了100多套房子,第二年春天,另一群溫州人來到北京,一下子就花掉了2000萬元,“溫州炒房團”這個讓人們感情復雜的群體,第一次揭開了神秘的面紗。

2003年,國務院18號文官宣:房地產成為國民經濟的支柱產業。

2004年,“831”大限令下,招拍掛全面啟動,中國房地產的十年黃金時代,正式拉開大幕。

后來,2014到2019的故事,大家都知道了。

江湖發展到現在,房地產和經濟增長互相捆綁,有如赤壁之戰的鐵索連環,既要靠房地產來拉動經濟增長,又要快速遏制房價的快速上漲,避免貧富差距,矛盾升級,還要大力供應保障性住房,維護社會穩定。

在如今穩字當頭的主旨下,房地產從支柱產業,逐漸轉變成壓艙石和蓄水池。

形成了上下游綿延,產業鏈縱橫,體量百萬億級的一艘巨輪。

這艘巨輪行走到現在最大的要求就是穩,這也是為什么2018年下半年開始,從上到下,任何一次有關房地產的國級會議,都離不開這個字的原因。

03

地產江湖前四十年充滿了刀光劍影,整個過程跌宕起伏,精彩紛呈,到現在雖然很多東西已經塵埃落定,但很顯然遠未結束,那么,未來又會有什么樣的故事上演,地產江湖將怎么發展?

在最后,我就做一回不負責任但走心的神棍,預測一下未來5-10年樓市的幾點發展趨勢,供大家參考。

1、未來5-10年,樓市步入休眠期。

房地產短期看政策,中期看經濟,長期看人口。

江湖發展到現在,的確已經過了暴富的年代,這其實是由政策經濟決定的。

尤其是政策,近期的政策,大家也看到了,也就是上文說的一個穩字。

但是,無論政策再怎么壓制,房地產從長期來看仍然還會漲,隨通脹一線房產會長期被壓制,小幅震蕩;部分二線三線有機會撿漏,但這種城市不會很多。

2、省會會崛起。

要解決一線人口過多問題,一定是要發展省會經濟。

尤其是經濟大省,這個符合疏散北上深過多人群,并且符合中央預期。

最近弄出的中心城市級中心城市群就有點這方面的意思,再加上取消了落戶限制,就更明顯了。

3、至于很多人關心的房租,不會大漲,但會漲。

它是會根據當地收入的上漲而漲,換而言之,這也是某種意義上的隨通貨膨脹而漲。

再說簡單點,就是你如果沒房,你漲的收入基本就交給房租的上漲了。

4、這是一個很重要的點,大家必須明白,在未來,學區房會隨著政策而失去現有的價值,所以,現在持有一二線城市好的學區房,且能賣出高價的,建議出手,然后買入核心繁華地段的房子。

記住,隨著時代的發展,房子的價值最終也會回歸初心,也就是:地段為王。

5、房地產稅短期還是出不來,五年可能過于自信,但兩三年內肯定出不來,并且,我還是一貫的觀點,房地產稅并不能調節房價,它是一種地方稅種,是維持財政收入的一個手段。

6、無論從政治經濟環境上來說,現在的各行各業幾乎沒有風口了。

換而言之,站在風口上豬都能飛的日子,早就過去了。

這也就意味著,階層跳躍的出口已封閉,暴富的案例將少之又少。

那么,房地產的穩定就是未來5-10年最大的紅利,站在通貨膨脹的角度上,一個穩字可壓倒一切。

請記住,買房雖然不能再造富了,但依然是目前天朝最靠譜的保值手段,毋庸置疑。

深悅君說:

其實,這篇文章節選自深悅君制作的課件《房產營銷二十五講,從小白到銷冠的修煉手冊》的開篇第一節課。

做這門課的目的,與當初創辦深悅會一樣,想讓更多的地產人花更少的錢學習到更多的地產知識。

近兩年,我前后后被三十九家房企特聘成為培訓講師,在線下為很多地產人有效的建立了一套系統化的地產知識構架。

后來,我走訪了50名銷冠,將這套方法改進并完善,然后整理成課,分為上中下三部。

將14年地產從業經驗積攢的所有干貨,以一個有趣的江湖視角,一點一點講給你聽。

希望在線上幫助中國更多的地產人,建立起一套系統化的知識構架。

也希望讓更多的人,能夠迅速的提升自己,在這片故事尚未結束,競爭越來越激烈的地產江湖中,站穩腳跟,且持續進步。

集團董事局主席簡介


集團董事局主席金位海先生

義烏模式的傳承者

商業地產的領軍者

專業市場的深耕者

浙商精神的發揚者

金位海,男,漢族,浙江義烏人,中共黨員,浙江大學EMBA,金田陽光投資集團董事局主席,歷任威海市第十一屆、第十二屆政協委員,聊城市第十三屆政協委員。

從一位農家子弟,成長為“世界杰出華商”,在各地以“造市”聞名,金位海的每一次出手動輒幾億元、幾十億甚至幾百億的大手筆,頗具傳奇色彩,尤其在經濟大環境嚴峻的背景下,仍然創造了一年開辦3個市場的業界神話,被譽為商業地產界的領軍人物。

創業歷程

1980年6月,于浙江省義烏市小商品市場開始經商;

1985年6月,在浙江義烏開辦云海服裝廠;

1991年9月,開辦義烏金田實業有限公司任董事長兼總經理;

2002年7月,創建山東金田小商品市場發展有限公司任董事長兼總裁;

2003年10月,創建金田陽光投資集團任董事長兼總經理;

2004年3月,創建東營金田小商品市場發展有限公司;

2006年6月,創建濟南金田小商品市場發展有限公司;

2009年3月,創建重慶金田置業有限公司;

2009年10月,創建香港金田國際控股有限公司;

2009年11月,創建青島金田陽光投資咨詢有限公司;

2010年4月,創建長春金田置業有限公司;

2010年9月,創建青島金田陽光置業有限公司;

2012年5月,創建香港中國義烏小商品城集團有限公司;

2013年10月,創建浙江金田陽光投資有限公司;

2014年7月,創建聊城金田陽光置業有限公司;

2015年6月,創建黔南金田陽光置業有限公司;

2015年12月,創建河北邯鄲金田陽光房地產開發有限公司;

2017年8月,創建云南金田陽光小商品城管理有限公司;

2017年12月,創建寧夏金田陽光小商品城管理有限公司;

2018年4月,與蒙古國烏蘭巴托市簽訂全面合作協議;

2018年5月,與四川省廣元市利州區政府簽約廣元金田陽光商貿綜合體項目;

2018年6月,與青海省格爾木市政府簽約格爾木金田陽光小商品城項目;

2018年8月,赴中亞塔吉克斯坦、烏茲別克斯坦考察,與塔國工業部部長、商務部部長、能源部長進行深入的商業合作會談,達成初步共識。

社會職務

浙江省工商聯(總商會)副會長

浙商全國市場聯合會會長

浙江省商業地產商會會長

浙商全國理事會主席

吉林省浙江商會名譽會長

浙商商業地產聯盟執行主席

浙江省市場協會常務副會長

山東省浙江商會執行會長

山東省市場協會副會長

世界義商總會常務副會長

義烏市經濟發展特別顧問

杭州市義烏商會常務副會長

政協第十三屆山東省聊城市委員會委員

山東省聊城浙江商會名譽會長

浙商總會常務理事

婺商總會常務理事

寧夏回族自治區固原市浙江企業家協會名譽會長

個人榮譽

2003年、2004年,連續兩年被評為威海市最具影響力的十大經濟人物;

2004年3月,被山東省政府評為優秀民營企業家;

2004年5月,山東省浙江投資企業商會副會長;

2004年6月,被聘為中國工商理事會常務理事;

2004年6月,入選中國優秀企業家數據庫;

2004年9月,被中華儒商國際論壇評審組評為“2004年度全球百佳中華儒商人物”;

2004年10月,被第五屆中華管理英才論壇組委會評為“中華管理優秀人物”;

2004年12月,被農業部評為全國鄉鎮企業家;

2006年1月,被中國企業改革與發展研究會評為“中國經濟優秀人物”;

2006年4月7日,被世界杰出華商協會授予“世界杰出華商”稱號,并擔任世界杰出華商協會理事;

2007年1月,當選為政協第十一屆威海市委員會委員;

2007年2月3日,被山東省浙江投資企業商會評為“第二屆優秀會員”;

2007年10月,在第三屆中國商品市場峰會上,被評為“中國十大市場杰出人物”;

2007年11月,被中國市場學會商品批發市場發展委員會評為全國商品交易市場行業優秀企業家;

2008年3月,榮獲“2007年中國商業地產年度領袖人物”榮譽稱號;

2008年10月,榮獲“改革開放30年浙商對外投資市場十大領軍人物”稱號;

2009年2月,榮膺“2008年度十大婺商風云人物”稱號;

2009年9月,榮膺“中國浙商對外投資龍頭市場”稱號;

2010年1月,榮獲“2009年度中國優秀民營企業家”稱號;

2010年1月,被評為“十大風云浙商”;2011年3月,被評為“投資山東十大風云人物”;

2011年6月,當選2011浙商商業地產領軍人物;

2011年10月,榮獲“企業創新獎”;2011年12月,當選為青島市工商聯第十二屆執行委員會常委;

2012年1月,當選為政協第十二屆威海市委員會委員;

2012年4月,榮膺浙江省民營經濟杰出企業家;

2013年6月,被聘為浙商商業地產聯盟執行主席;

2014年5月,參加第九屆“玄奘之路”商學院戈壁挑戰賽并獲獎;

2016年2月,當選為世界義商總會常務副會長;

2016年6月,被聘為“義烏市經濟發展特別顧問”;

2016年7月,當選為浙江省工商聯常委;

2016年7月,當選為杭州市義烏商會常務副會長;

2017年1月,當選為浙江省市場協會常務副會長;

2017年1月,榮獲2016年度浙商回歸發展貢獻獎;

2017年1月,當選為政協第十屆山東省威海市文登區委員會常務委員;

2017年1月,當選為浙商總會常務理事;

2017年2月,榮獲浙江省義烏市首屆最佳回歸義商“金鵓鴣獎”;

2017年2月,榮獲浙江省義烏市“愛義烏、愛市場、愛實業、愛主業”“四愛”企業家稱號;

2017年2月,當選為政協第十三屆山東省聊城市委員會委員;

2017年4月,榮獲“2016年度全國商品交易市場發展功勛人物”榮譽稱號;

2017年7月,當選為第十一屆浙江省工商聯(總商會)副會長;

2017年7月,被授予“聊城市榮譽市民”稱號;

2017年9月,當選為山東省聊城浙江商會名譽會長;

2017年11月,獲得“安永企業家獎2017中國”服務業企業家獎;

2017年11月,當選為婺商總會常務理事;2018年1月,當選為寧夏回族自治區固原市浙江企業家協會名譽會長;

2018年4月,榮獲“2017年度全國商品交易市場系統領軍人物”榮譽稱號;

進修考察

多次赴歐洲、非洲、美國、俄羅斯、澳大利亞、加拿大、韓國、巴基斯坦、蒙古國、塔吉克斯坦、烏茲別克斯坦等地考察

主要論著

《建設江北義烏架設中外物流橋》

《專業市場可持續發展的戰略及實施》

《金田陽光:互聯網+專業市場的踐行者》

人生格言

一個有強烈社會責任感,一個愿意不斷完善和超越自我的企業,一定會有燦爛輝煌的明天。

邯鄲金田陽光城項目簡介

邯鄲金田陽光城

邯鄲金田陽光城,位于河北省邯鄲市肥鄉區,項目總投資50億元,占地約1000畝,總建筑面積約150萬平方米,項目規劃設計結合邯鄲市悠久的歷史文化,以及肥鄉區的地方特色,對項目進行了合理、巧妙的布局,功能劃分主要以小商品展示交易、電商創業園、文化金街、特色商業小鎮、餐飲娛樂、文化旅游、教育培訓、購物公園、高端公寓、水上樂園、星級酒店為主,集吃、喝、玩、樂、購、休閑、娛樂、辦公、居住等于一體,規劃超前、理念先進、功能齊全、設施完善,是河北省南部地區超大型的商貿、旅游、文化、教育培訓、餐飲娛樂的綜合性項目。項目建成后,預計年交易額50億元,可提供就業崗位1.8萬個。

邯鄲金田陽光城,立足邯鄲·肥鄉,輻射冀南地區各縣及周邊的聊城、安陽、邢臺、長治四市,我們將秉承“服務河北服務邯鄲”理念將項目做好,服務一方百姓。

咨詢電話:400-0809-998 轉 8577

項目地址:邯鄲市肥鄉區吉安西路66號

[責任編輯:木子]

邯鄲金田陽光城

城市綜合體
12000 元/㎡

交工時間: 未定

主力戶型: 40-110平
樓盤地址: 肥鄉區吉安西路66號
咨詢電話: 400-0809-998 轉 8577

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